O Contrato de compra e venda de um bem imóvel, é o documento que regulariza a troca de um imóvel por dinheiro, sendo um dos contratos mais importantes previsto em lei.
Certamente é um dos negócios jurídicos mais usualmente firmado entre partes, considerando que as pessoas estão sempre comprando e vendendo casas, lotes, apartamentos, etc.
Claro que muitas pessoas fazem essas negociações verbalmente, sem se preocuparem em documentar o negócio, mas isso não quer dizer que seja a maneira mais correta e segura, pois comprar e vender um imóvel não é apenas uma troca, envolve alterações e providencias obrigatórias a serem tomadas junto a órgãos públicos como Prefeitura Municipal e Cartório de Registro de Imóveis.
Diante da importância do contrato de compra e venda, a legislação brasileira, no Código Civil de 2002, instituiu as bases legais para a formalização deste contrato. Assim, o contrato de compra e venda é regido pelos princípios da autonomia da vontade, boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, podendo assim as partes negociarem livremente como o negócio será feito, mas dentro dos limites da lei.
Falando no aspecto prático da importância do contrato de compra e venda, podemos citar alguns requisitos exigidos em lei, quais sejam:
– a capacidade dos contratantes;
– a legitimidade das partes;
– a vontade das partes sem vícios e
– objeto lícito, possível, economicamente viável.
A falta de qualquer um dos requisitos citados acima, implica na existência de um vício e pode ocasionar a invalidade do negócio jurídico, podendo vir a ser considerado um negócio nulo ou anulável.
Assim, entendemos que um negócio imobiliário não pode ser feito de forma inadequada, pois o prejuízo das partes envolvidas pode ser irreversível.
Um outro ponto a ressaltar na importância de um bom contrato de compra e venda, é que cada negócio é único e possui suas particularidades, ou seja, não é uma receita de bolo, muito pelo contrário, deverá conter as características, a forma e os requisitos para demonstrar aquela negociação em específico. Assim, um contrato de compra e venda de imóvel deverá ser elaborado de forma individualizada e personalizada para aquele negócio jurídico através de um advogado especializado.
Quanto aos riscos em um contrato de compra e venda, estes se dão por diversas razões, dentre elas podemos citar, a possibilidade de fraude contra credores, fraude à execução, processos e dívidas trabalhistas, débitos de IPTU, débitos de condomínio, se o imóvel estiver gravado com alienação fiduciária, hipoteca, entre muitos outros. Sendo que isto acontece na maioria das vezes, pela falta de análise documental do imóvel e seu proprietário, ocasionando a má elaboração do contrato.
Por esta razão, é de suma importância que seja feita por um bom advogado a due diligence imobiliária, que nada mais é, do que a análise prévia da documentação do imóvel e do vendedor para verificar a regularidade do negócio a ser firmado. Da mesma forma, é através da due diligence que será verificado se o comprador atende aos requisitos para adquirir aquele imóvel.
Por isso, é de extrema importância que antes de firmar qualquer negócio imobiliário, a parte interessada procure um bom advogado para que este analise toda a documentação pertinente assegurando a viabilidade ou não do negócio a ser realizado. Um advogado especializado irá adotar as medidas necessárias para se ter maior assertividade no negócio imobiliário a ser realizado, elaborando um contrato assegurando seu cliente de seus direitos, pois através da advocacia preventiva busca-se a diminuição dos riscos e custos futuros, oferecendo assim economia e segurança ao seu cliente quando da realização do negócio imobiliário pretendido.
